Welke servicekosten mag u doorberekenen vanaf 2027?
Vanaf 1 januari 2027 is de vraag niet meer of een kostenpost redelijk lijkt, maar of hij in een van de acht wettelijke categorieën past én of u het bedrag kunt onderbouwen. Voor woningcorporaties komt dat neer op drie deelvragen: welke werkzaamheden zijn doorbelastbaar, over hoeveel woonruimten verdeelt u ze, en tegen welk tarief. Dit artikel behandelt ze in die volgorde.
In het kort
De Wet modernisering servicekosten treedt in werking op 1 januari 2027, samen met het Besluit servicekosten en de Regeling servicekosten. Vanaf dat moment geldt een limitatieve lijst van acht categorieën: staat een kostenpost daar niet op, dan mag die niet als servicekosten worden doorbelast. Voor de arbeidskosten bij kleine herstellingen en bij toezicht, beveiliging en vuil schrijft de regeling één rekenbasis voor: urenverantwoording × uurtarief, aangevuld met materiaalkosten. De regels gelden voor huurovereenkomsten die op of na 1 januari 2027 worden gesloten.
Welke werkzaamheden zijn doorbelastbaar?
Doorbelastbaar is werk dat een dienst aan de huurders van dat complex is en binnen een toegestane categorie valt. Werk aan het vastgoed zelf en werk dat bij het verhuurproces hoort, valt daarbuiten — hoe vanzelfsprekend het ook bij het takenpakket hoort.
Dat onderscheid loopt dwars door één werkdag heen. Hieronder een ochtend van een wijkbeheerder op één complex. Alle taken horen bij zijn functie, maar iets meer dan de helft van de tijd is door te belasten aan de huurders van dit complex.
| Tijd | Werkzaamheid | Duur | Doorbelastbaar? |
|---|---|---|---|
| 07:15‑08:00 | Alarm / incident opgevolgd | 0:45 | Ja – veiligheid en alarmopvolging |
| 08:05‑08:35 | Schade aan galerijvloer opgenomen en doorgezet naar onderhoud | 0:30 | Nee – onderhoud aan het vastgoed |
| 08:40‑09:10 | Toezicht gemeenschappelijke ruimten | 0:30 | Ja – toezicht gemeenschappelijke delen |
| 09:13‑10:03 | Afval & grofvuil | 0:50 | Ja – huis- en grofvuil |
| 10:30‑11:15 | Voorinspectie bij verhuizing, woning 84 | 0:45 | Nee – verhuurproces, geen dienst aan de huurders |
| Totaal | Werk op deze locatie | 3:20 | 2:05 doorbelastbaar |
Het punt van dit voorbeeld: 3:20 aanwezigheid op één complex levert 2:05 aan doorbelastbare tijd op. Wie alleen de aanwezigheid registreert, kan dat verschil achteraf niet meer maken.
Waarom de functietitel niet meer bepalend is
De brede functie wijkmeester is bewust niet als aparte categorie opgenomen. De motivering: een wijkmeester staat niet enkel ter beschikking van de huurders en heeft een breder takenpakket. De losse categorie huismeester bestaat evenmin nog; die gaat samen met huisvuil op in de categorie toezicht, beveiliging en vuil. Daarmee is ook vastgelegd dat dit werk door een huismeester kan worden gedaan, maar net zo goed door anderen.
Voor uw administratie betekent dat een verschuiving: u onderbouwt niet langer een functie, maar een reeks werkzaamheden per complex.
Over hoeveel woonruimten verdeelt u de kosten?
De kosten worden gelijk verdeeld over het aantal woonruimten waarop zij betrekking hebben. Bij werkzaamheden aan een gemeenschappelijk gedeelte zijn dat de woonruimten die van dat gedeelte gebruik kunnen maken.
Die noemer is een eigenschap van de locatie, niet van het werk. Elk complex, portiek of cluster in uw administratie heeft dus een vast gegeven nodig: hoeveel woonruimten hangen hieraan. Ontbreekt dat, dan stelt u het per afrekening opnieuw vast, en dan is de verdeling net zo goed onderbouwd als uw geheugen.
Hier komen registratie en afrekening samen. Registreert u werk op wijkniveau, terwijl u afrekent per complex, dan moet u de uren verdelen met een aanname. Registreert u op portiekniveau terwijl u per complex afrekent, dan telt u eenvoudig op.
Welk uurtarief mag u rekenen?
Voor het uurtarief noemt de Regeling servicekosten geen maximum — bij zowel kleine herstellingen als toezicht, beveiliging en vuil staat letterlijk dat de regeling geen redelijk of maximum uurtarief bepaalt. Wat blijft gelden is dat servicekosten een redelijke vergoeding zijn die bij een geschil wordt getoetst aan de daadwerkelijk gemaakte kosten. Voor sommige andere categorieën kent de regeling wél maxima, bijvoorbeeld bij administratiekosten en fondsvorming.
Dat heeft een consequentie die makkelijk over het hoofd wordt gezien. Omdat het tarief niet genormeerd is, richt een toetsing zich vooral op de urenverantwoording. Het risico in uw afrekening zit dus niet in het tarief, maar in de vraag of u kunt laten zien waar die uren aan zijn besteed.
En de bekende 70/30-verdeling?
Onder het huidige Huurcommissiebeleid wordt bij huismeesterkosten vaak met een 70/30-verdeling gewerkt, en die duikt ook op in de rechtspraak. In een Rotterdamse zaak uit 2025 hanteerde de kantonrechter die verdeling als redelijk uitgangspunt, juist omdat in het algemeen moeilijk is vast te stellen welk deel van het werk voor de huurders is verricht.
In de conceptregeling voor 2027 stond opnieuw zo'n uitgangspunt: 70% van de kosten voor toezicht, beveiliging en vuil zou via de servicekosten in rekening kunnen worden gebracht. Dat is in de definitieve regeling komen te vervallen, omdat het gaat om kosten die de verhuurder maakt en die vervolgens ook verrekenbaar moeten zijn in de servicekosten. Er circuleren nog artikelen die 70% als geldend maximum noemen; die beschrijven de conceptversie. De definitieve regeling staat beschreven in de staatscourant.
Dat betekent nadrukkelijk niet dat alles doorbelastbaar wordt. Het percentage verdwijnt en de daadwerkelijk gemaakte, kwalificerende kosten komen ervoor in de plaats. Voor een corporatie die haar uren op orde heeft kan dat gunstig uitpakken; voor een corporatie die dat niet heeft, valt het vangnet weg dat rechters tot nu toe boden.
Wat betekent dit voor uw administratie?
De rekensom is per complex: doorbelastbare uren × uurtarief, plus materiaalkosten, gedeeld door het aantal woonruimten. Om die som te kunnen maken heeft u per uitgevoerde werkzaamheid vijf gegevens nodig: locatie, taak, uitvoerder, datum en tijd, en bestede tijd, en per locatie het aantal woonruimten.
Dat is geen financiële registratie maar een operationele. Het financiële deel, met tarief en verdeling, doet u in uw eigen ERP- of financiële systeem. Wat daarvoor nodig is, ontstaat op locatie, tijdens het werk.
Dit is deel drie van vijf.
Vorige: Wat is de Wet modernisering servicekosten?
Volgende: Hoe maakt u uren per complex aantoonbaar?
Verder lezen per onderwerp
- Servicekosten 2027 voor woningcorporaties: waar begint u? — het overzicht met alle onderdelen op een rij
- Wat is de Wet modernisering servicekosten? — de acht categorieën, het overgangsrecht en de rol van de Huurcommissie
- Hoe maakt u uren per complex aantoonbaar? — de registratie in de dagelijkse uitvoering
- Schoonmaak van gemeenschappelijke ruimten valt onder kleine herstellingen — met een rekenvoorbeeld van de verdeelsleutel
Veelgestelde vragen
Mag ik onderhoud aan het gebouw doorberekenen als servicekosten?
Nee. Onderhoud aan onroerende zaken valt buiten de servicekostenregeling; dat hoort bij de kale huurprijs. Kleine herstellingen zijn wel een aparte categorie, met een eigen rekenmethode.
Mag ik kosten van een voorinspectie bij verhuizing doorberekenen?
Nee. Dat hoort bij het verhuurproces en is geen dienst aan de zittende huurders van het complex.
Wat valt er onder toezicht, beveiliging en vuil?
Toezicht op het juiste gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten, toezicht op de veiligheid en beveiligingswerkzaamheden, het reageren op alarmeringen, het optreden tegen overlast in en rond het gebouw, het ontvangen, bewaren of verspreiden van post, en het verstrekken van vuilniszakken en de afvoer van huis- en grofvuil.
Moet ik facturen kunnen overleggen per kostenpost?
De aanvullende bepalingen die om onderliggende facturen vroegen zijn in de definitieve regeling geschrapt, omdat ze als onnodige verzwaring van de administratieve lasten werden gezien. De basis blijft dat het gaat om daadwerkelijk gemaakte kosten die een redelijke vergoeding voor de geleverde dienst vormen. Los daarvan heeft de huurder op grond van artikel 7:259 BW recht op inzage in de achterliggende boeken en afschriften.
Wat gebeurt er als een post niet in een categorie past?
Dan mag die post niet als servicekosten worden doorbelast. De lijst is vanaf 2027 limitatief; dat is de belangrijkste breuk met het huidige besluit, waarin de lijst een opsomming van voorbeelden was.
Bronnen
- Regeling servicekosten - Staatscourant 2026, 11523
- Besluit servicekosten - Staatsblad 2026, 70
- Rechtbank Rotterdam 23 mei 2025 - De rechtspraak
Dit artikel is informatief en geen juridisch advies. Laatst gecontroleerd op 1 september 2026 aan de hand van de gepubliceerde tekst van het Besluit en de Regeling servicekosten.
