Wat is de Wet modernisering servicekosten?
De Wet modernisering servicekosten treedt op 1 januari 2027 in werking, samen met het Besluit servicekosten en de Regeling servicekosten. Dit artikel legt uit wat de drie regelingen bepalen en voor wie ze gelden.
In het kort
De Wet modernisering servicekosten treedt in werking op 1 januari 2027, samen met het Besluit servicekosten en de Regeling servicekosten. Vanaf dat moment geldt een limitatieve lijst van acht categorieën: staat een kostenpost daar niet op, dan mag die niet als servicekosten worden doorbelast. Voor de arbeidskosten bij kleine herstellingen en bij toezicht, beveiliging en vuil schrijft de regeling één rekenbasis voor: urenverantwoording × uurtarief, aangevuld met materiaalkosten. De regels gelden voor huurovereenkomsten die op of na 1 januari 2027 worden gesloten.
Wat verandert er precies op 1 januari 2027?
Eén ding verandert fundamenteel: de lijst met servicekosten wordt limitatief. In artikel 1 van het Besluit servicekosten vervallen de woorden "in ieder geval", waarmee expliciet wordt gemaakt dat de lijst met categorieën gesloten is. Tegelijk wordt in datzelfde artikel vastgelegd dat servicekosten tussen huurder en verhuurder overeengekomen moeten zijn. Staat een kostenpost niet in een van de acht categorieën, dan is doorbelasten als servicekosten geen optie meer. Onderhoud aan onroerende zaken valt daarbuiten; dat hoort bij de kale huurprijs.
Daarnaast krijgt de Huurcommissie ruimere bevoegdheden. Zij mag straks het voorschot van alle servicekosten toetsen voor huurders in het gereguleerde huursegment, waar dat nu alleen kan voor nutsvoorzieningen met een individuele meter. En de drempels voor een collectief verzoek gaan omlaag: de eis dat minimaal de helft van de huurders meedoet vervalt, net als de eis van een complex met minimaal 25 wooneenheden en het minimumbedrag van 36 euro. Zie het Eerste Kamerdossier 36.648 en de toelichting van Volkshuisvesting Nederland.
Er verandert nog iets dat voor verhuurders zwaarder weegt dan het klinkt. Verstrekt u geen jaarafrekening, of een onjuiste, dan stelt de Huurcommissie die niet langer zelf op. In plaats daarvan hanteert zij normbedragen, of stelt zij de kosten vast op een laag bedrag of op nul als de dienst niet is geleverd. De kans dat een afrekening wordt getoetst neemt dus toe, en het gevolg van een gebrekkige onderbouwing wordt harder.
Welke acht categorieën servicekosten zijn er?
| Categorie | Wat valt eronder | Urenverantwoording vereist |
|---|---|---|
| Warmte en koude | Levering of doorlevering van verwarmd tapwater, warmte en koude lucht voor woonruimte en gemeenschappelijke gedeelten, plus het gebruik en aflezen van warmtemeters | Nee |
| Elektriciteit, gas en water | Verbruik in de woonruimte én in de gemeenschappelijke gedeelten; het onderscheid met nutsvoorzieningen met een eigen meter vervalt | Nee |
| Roerende zaken | Ter beschikking gestelde roerende zaken in, op of aan de woonruimte of de gemeenschappelijke gedeelten, inclusief onderhoud daarvan | Nee |
| Kleine herstellingen | Herstellingen die de verhuurder verricht of laat verrichten, mits overeengekomen — hieronder valt ook het schoonhouden van gemeenschappelijke ruimten | Ja |
| Toezicht, beveiliging en vuil | Toezicht op gebruik en veiligheid, beveiligingswerkzaamheden, reageren op alarmeringen, optreden tegen overlast, post ontvangen of verspreiden, en afvoer van huis- en grofvuil | Ja |
| Signaallevering | Radio, televisie, computer en internet, ook ten behoeve van de gemeenschappelijke gedeelten | Nee |
| Verzekeringen en fondsvorming | Verzekering voor ter beschikking gestelde roerende zaken, en vier fondsen: ontstopping, glas, lampen en schilderwerk | Nee |
| Administratiekosten | Opstellen van het jaaroverzicht en de administratie rond toedeling van verbruik en kosten | Nee |
Drie paragrafen uit het huidige besluit vervallen. Huisvuil gaat op in de categorie toezicht, beveiliging en vuil. Elektronische apparatuur valt voortaan onder roerende zaken. En de aparte paragraaf gemeenschappelijke ruimten verdwijnt omdat die kosten al expliciet worden genoemd bij warmte, elektriciteit, roerende zaken en kleine herstellingen; er was sprake van een dubbeling.
Voor corporaties zit de kern in die vijfde categorie. De functie huismeester is niet langer bepalend: de nieuwe formulering maakt duidelijk dat deze taken door een huismeester kunnen worden uitgevoerd, maar net zo goed door anderen. Belangrijk is ook wat eruit is gehaald. De oude restcategorie "andere diensten die een goede bewoning bevorderen" is geschrapt omdat die formulering te breed was. Wat er niet expliciet staat, valt er dus niet meer onder.
De suggestie om "wijkmeester" aan deze categorie toe te voegen is bewust niet overgenomen: een wijkmeester staat niet enkel ter beschikking van de huurders en heeft een breder takenpakket. U onderbouwt dus werkzaamheden, geen functietitel.
Hoe schrijft de regeling de berekening voor?
Per categorie geeft de Regeling servicekosten uitgangspunten voor de berekening. Voor kleine herstellingen en voor toezicht, beveiliging en vuil bestaat de redelijke vergoeding uit arbeidskosten op basis van een urenverantwoording maal een uurtarief, aangevuld met materiaalkosten.
Voor het uurtarief zelf noemt de regeling geen maximum. Wat blijft gelden is dat servicekosten een redelijke vergoeding zijn die bij een geschil wordt getoetst aan de daadwerkelijk gemaakte kosten. Bij een toetsing gaat het dus vooral over de uren. Voor sommige andere categorieën kent de regeling wél maxima, bijvoorbeeld bij administratiekosten en fondsvorming.
Wat dat betekent voor uw dagelijkse praktijk — welk werk doorbelastbaar is en hoe u het tarief bepaalt — staat in Welke servicekosten mag u doorberekenen vanaf 2027?
Over hoeveel woonruimten worden de kosten verdeeld?
De kosten worden gelijk verdeeld over het aantal woonruimten waarop zij betrekking hebben. Dat geldt ook voor werkzaamheden ten behoeve van gemeenschappelijke gedeelten: kosten voor het schoonhouden van een gemeenschappelijke ruimte worden gelijk verdeeld over de woonruimten die daarvan gebruik kunnen maken.
Die noemer is een eigenschap van de locatie, niet van het werk. Bij een portiekflat met vier portieken kunnen dat dus vier verschillende noemers zijn, geen één.
Wat geldt er voor bestaande huurcontracten?
De nieuwe regels gelden voor huurovereenkomsten die op of na 1 januari 2027 worden gesloten. Lopende zaken bij de Huurcommissie en de rechter worden afgehandeld naar het oude recht, net als zaken over servicekosten die vóór inwerkingtreding in rekening zijn gebracht. Voor lopende contracten blijft het huidige systeem dus gelden.
Verhuurder en huurder mogen wel samen afspreken het nieuwe systeem ook op een bestaand contract toe te passen; daar is instemming van de huurder voor nodig. Voor corporaties zit daar een praktisch punt in: binnen één complex ontstaan anders naast elkaar contracten onder oud en nieuw recht, en dus twee afrekensystematieken.
Let op bij het overgangsrecht. In de consultatie op de Regeling servicekosten pleitten meerdere partijen voor één uniforme regeling voor oude en nieuwe huurcontracten, omdat het overgangsrecht tot dubbele regimes leidt. Dat is niet overgenomen. De minister stelt vast dat het overgangsrecht niet is gewijzigd: in de Wet modernisering servicekosten is geregeld dat deze enkel van toepassing is op huurovereenkomsten die zijn gesloten ná inwerkingtreding, en daar kan bij ministeriële regeling niet van worden afgeweken. Wat verhuurder en huurder onderling afspreken, is dus iets anders dan wat de wet regelt — stem dat af met uw juridische afdeling.
Dit is deel twee van vijf.
Vorige: Servicekosten 2027 voor woningcorporaties: waar begint u?
Volgende: Welke servicekosten mag u doorberekenen vanaf 2027?
Verder lezen per onderwerp
- Servicekosten 2027 voor woningcorporaties: waar begint u? — het overzicht met alle onderdelen op een rij
- Welke servicekosten mag u doorberekenen vanaf 2027? — doorbelastbaar, verdeelsleutel en uurtarief in de praktijk
- Hoe maakt u uren per complex aantoonbaar? — de registratie in de dagelijkse uitvoering
- Schoonmaak van gemeenschappelijke ruimten valt onder kleine herstellingen — met een rekenvoorbeeld van de verdeelsleutel
Veelgestelde vragen
Wanneer gaat de Wet modernisering servicekosten in?
Op 1 januari 2027. Eerder was 1 juli 2026 aangekondigd; die datum is verschoven. Het Besluit servicekosten en de Regeling servicekosten treden op hetzelfde moment in werking als de wet.
Geldt de wet ook voor mijn bestaande huurcontracten?
Nee, niet automatisch. De wet is enkel van toepassing op huurovereenkomsten die na inwerkingtreding zijn gesloten. Lopende contracten blijven onder het huidige systeem vallen.
Wat is het verschil tussen de wet, het besluit en de regeling?
De wet wijzigt het Burgerlijk Wetboek en regelt het kader. Het Besluit servicekosten bevat de bijlage met de acht categorieën. De Regeling servicekosten geeft per categorie de uitgangspunten voor de berekening en in enkele gevallen een maximum, waaronder de urenverantwoording bij kleine herstellingen en bij toezicht, beveiliging en vuil.
Vervalt de 70/30-verdeling voor huismeesterkosten?
In de conceptregeling stond een uitgangspunt dat 70% van de kosten voor toezicht, beveiliging en vuil via de servicekosten in rekening kon worden gebracht. Dat is in de definitieve regeling komen te vervallen, omdat het gaat om kosten die de verhuurder maakt en die vervolgens ook verrekenbaar moeten zijn in de servicekosten. Let op: er circuleren nog artikelen die 70% als geldend maximum noemen; die beschrijven de conceptversie.
Mag ik kosten voor gemeenschappelijk groen doorberekenen?
Onderhoud van gemeenschappelijk groen is niet als aparte servicekostencategorie opgenomen. Wel kan de verhuurder daarvoor via het Besluit kleine herstellingen servicekosten rekenen, mits daarover een overeenkomst met de huurder is gesloten. Voor (semi-)openbaar groen, dat ook door anderen dan de huurders wordt gebruikt, ligt doorbelasten niet in de rede.
Wat gebeurt er als ik de uren niet kan onderbouwen?
Dan loopt u het risico dat de post bij een toetsing niet standhoudt. In een Rotterdamse zaak uit 2015 stelde de Huurcommissie de huismeesterkosten vast op nul omdat de verhuurder te weinig stukken had overgelegd, en ook de kantonrechter wees de vordering af (link naar zaak). In 2025 lukte het een andere corporatie wél, met een functieomschrijving plus de agenda van de huismeester (link naar zaak). Het verschil zit in wat er is vastgelegd. Meer daarover in Hoe maakt u uren per complex aantoonbaar?
Bronnen
- Besluit servicekosten – Staatsblad 2026, 70
- Regeling servicekosten – Staatscourant 2026, 11523
- Eerste Kamer – dossier 36.648, modernisering van het systeem van servicekosten
- Volkshuisvesting Nederland – Wet modernisering servicekosten
- Rijksoverheid – Nieuwe regels servicekosten per 1 januari 2027
- Aedes – Wet Modernisering servicekosten per 1 januari 2027
- Huurcommissie – Nieuwe regels servicekosten per 1 januari 2027
Dit artikel is informatief en geen juridisch advies. Laatst gecontroleerd op 1 september 2026 aan de hand van de gepubliceerde tekst van het Besluit en de Regeling servicekosten.
